어유.. 아님니다 잘못 알고 계셔요

원래 개발사업이란게 앞단이 제일 리스크가 크고 뒤로 갈수록 리스크가 작아지는데요

1. 토지매입 단계에서 시행사들이 계약금을 치고 땅을 모으거나 잡고, 계획을 세우고

저축은행 고금리 브릿지론을 빌려서 인허가 기간을 시작합니다.

2. 인허가 기간동안 각종 관청의 지랄들을 받아내가며 계획을 완성하고

3. PF를 조달해서 착공하고 분양을 시작합니다..

4. 건설사들은 요새 책임준공이라는 형태로 큰 PF금액에 대한 보증을 서 주지만, 사실상 분양대금으로 어느정도 리스크헷지가 됩니다.

그래서 리스크는 시행사가 젤 크고

최근처럼 분양성이 안좋아지거나 금리가 오르거나 등등의 위험상황이 발생할 경우

시행사가 제일 밑단에 깔아둔 돈을 100% 혹은 그 이상 날립니다

PF사업장 중 시행사와 시행사 대표 개인의 연대보증을 요구하는 경우도 많아서 일 틀어지면 괜히 자살하는게 아니에요

대표적인 시행사 어디어디 있나요?

대표적인 시행사는 대형건설사 및 자체사업 하는 건설사 있죠

대형건설사도 자체시행을 하지만, 여러분들이 아시는 브랜드 붙은 아파트는 대부분 시행사가 따로 있습니다.

대표 시행사 큰곳은 엠디엠, 신영, 디에스네트웍스 같은 곳이 있어여

그 전문가 시면 혹시 재개발 조합장놈들 왜케 배짱 부리는건지 알수있나여?

돈을 안줌 개놈들이 준공이 코앞인데 대금을안품 .... 물론은행에서 안주는것도잇는거ㅗ같은데

돈을 못 주는 걸껄요...ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

자세한건 제가 사업을 모르니..

즉 본문의 지금 저 상황은 시행사로서는 리스크 다 풀어내고 PF다 하고 착공 다 하고 분양까지 완벽하게 해냈으므로, 할일을 다 하고 돈을 충분히 벌어낸 상황이고요.

그 와중에 공사기간동안 갑자기 공사비가 오른 건설사들이 그 리스크를 감당하지 못해 분양자들한테 그걸 떠넘긴거에요

원래 평당 400만원에 계약했을텐데 요새 800 얘기도 나오니까....

시행사가 완전 노 리스크라는건 절대 있을수가.. 없죠

자금부담은 선분양은 분양자가 가져간다는건

100프로 분양이나 자금풀이 돌아가는 정도로 분양이 됐을때고

리스크도 마찬가지고

유동성 위기 생기면 정부가 돈 풀어서 구제해준다는건 일반적인 시행사에는 해당안됩니다.

당연히 후자 ㅋㅋㅋ

대외적으로는 전자 실상은 후자

선진국도 다 대출받아서 집사고 평생 갚아.......

?

모기지라고 들어봤냐?

모기가 늙어죽을때까지 피빠나보네

이거 근데 한국은 그나마 나은편이라...선진국얘기 들고오면 우리가 훨씬 더 좋은 조건임ㅋㅋㅋ

한국은 타 선진국에 비해 집을 사야 된다는 수요가 높은데 그러면서 매매가 내리라면 어쩌라는 건지 ㅋㅋㅋ

ㅋㅋㅋㅋㅋ 근데 수요가 높은데 매매가가 바정상적으로 높은거라 내릴수밖에없음

수요랑 공급으로만 생각하면 매매가가 올라야 당연한데 가격까지 올라서...

17억은 평범한 사람은 죽을 때까지 못 모으는 금액

저 아파트 대형 펜트하우스 매물이 17억이고 일반 세대는 5~6억이야

걍 사회 구조가 잘못된거라 아예 시스템 갈아 엎어야함.

지금까지 집값 통제 성공한 선진국 없음.

니가 풀대출땡겨서 집샀는데 집값폭락해도 상관없음?

후분양 수요가없는건지

후분양이없는건지...

딱깨놓고 피받고판다=후분양수요 아님?

후분양수요 = 계약금 10% + 중도금없으니잔금 90% - 대출낀다해도 맥시멈 70%

= 5억짜리 아파트 후분양하려면 수중에 현금 2억은 들고있어야됨.

그런 수요는 이미 입주한 아파트에서 거래하고 있음. 대출을 받든 전세를 끼든..

아예 없다고 하는건 내가 비약적표현이지만 계약금 5000만원으로 분양받고 입주때까지 나머지를 모으는 수요가

현재 3040세대임. 그들이 주요 타겟이고

중도금제도를 이용하는거구나

대출제도 안바뀌면 빡시긴하겠네

근데 3-4년동안 1.5억을 모으기가쉬운가ㄷㄷ

조삼모사아님?

선분양해서 중도금이란게 있기때문에 영끌이라도 하는거임

후분양은 사업주 입장에서도 공사 다할때까지 들어간 금융비용들

전부 분양가에 태워야하기 때문에 더 비싸져서 부담되고

아파트 단지 규모도 상대적으로 작아짐.

미분양 리스크를 감당할수있는 상위급 건설사들만 공급할거고

그마저도 1급지에 200~300세대로 공급을 한정짓게됨

그럼 공급부족으로 집값 또 올라감. 서민들 집 평생 못삼

그럼 저딴집 조질려면 당장은 법적으로 쎄게때리는방법말곤 답이없군

ㅇㅇ 입주하자 문제는 그 자체만 처벌을 강화하거나 규제를 강화해야한다고 생각함

근데 저걸 문제삼아 후분양카드를 꺼내는건 어불성설임

모으기 어렵지.

그래도 내가 갖고있는상태에서 갚기 위해 모으는것과

아무것도 없는 상태에서 막연하게 모으는건 의지가 다름

차사놓고 할부갚는 원리와 같음

돈모아서 차산다고 하면 차못삼ㅋㅋ

"피받고 판다"얘들은 부동산 단기투자수요지 후분양 수요가 아님

단기투자수요는 선분양할때도 있고 후분양 할때도 있음

짧은시간에 돈이 되겠다 싶으면 존재하는 애들임

중도금을 생각못함

어짜피 피를주고 사는애들은 후분양으로해도

수요가있다는거니까

ㅇㅇ 맞음

외국인들 비숙련자가 너무 많음

1. 이건 맞음 지금까지도 계속 나왔는데 결국 후분양하면 더 비싸져서

2. 아니 그 싸게 분양하면 처음에 들어온 사람들이 철조망 쳐버림... 심지어 한국에서는 이래도 합법임 ㅋㅋ

3. 결국 저거 노가다도 기술임 사실 기술도 기술인데 그냥 할 맘이 없다는게 더 큼

그래도 우리나라 사람들이 할때도 하자가 없었다는건 아님 그런데 최소한 본문처럼 양심이 터지진 않음

본문 하자는 사실 양심문제임

그리고 노가다 돈 존나 조금 오른거임

최민식 형님이 체험 삶의 현장 하루해서 받은 돈이 당시 1995년에 8만원임 ㅋㅋ

지금 잡부 14만원인가 15만원인데

저때 물가랑 지금이랑 비교하면 겨우 2배 오른거지 그래서 아무도 안하니까 외노자쓰고 외노자들도 도망가니까 불체자 쓰고 불체자까지 쓰니까 기술 + 양심도 없어지니까 이모양 이꼴이 나온거

3 공감. 비숙련이 문제지 외노자가 문제는 아닌데 결국 인력 수급의 문젠데

뭔소리야 어쨌거나 선분양이 있어야 아파트를 짓는데. 뭔 하자있는 집에 살아도 싸다는듯이 써놨네.

뭔소리야 높은데 올라가서 아파트 단지 눈으로 담아봐라

100%에 수렴할 정도로 대부분이 선분양 아파트다

개소리 ㄴ 미분양난곳 찾아봐라 대부분 후분양임

상도동 클라베뉴, 마북동 e편한세상 등등

내가 글을 잘못 썼나?

눈에 보이는 대부분의 아파트가 선분양이고 후분양은 적어서 찾아보기 쉽지 않다는 의미로 적은건데

장기 미분양 아파트들 후분양인건 나도 알지

ㅇㅇ 잘못썼지 100% 수렴이라니

외벽을 휘게할 노력. 감리를 대충할 노력. 입주민들이 못보고지나가겠지라고 정신승리할 노력